農地付き空き家とは？【2026年】下限面積の廃止で変わった買い方と、農地法3条でつまずかない手順

全国版空き家・空き地バンクに載っている物件16,273件のうち、農地付き空き家は741件。国土交通省『農地付き空き家』の手引きの概要資料（PDF）が令和6年8月末時点の数字として示しています。累計の成約約18,400件のうち農地付き空き家が約1,800件を占めているので、掲載の割合より成約の割合のほうが大きい、少し変わった立ち位置の物件でもあります。

家と畑がセットで100万円台、という価格を見て気持ちが動いた人ほど、次の瞬間に「農地って自由に買えないはずでは」で止まりますよね。止まるのは正しい反応です。農地の売買には農業委員会の許可がいります。ただ、その許可の入口は2023年に一段低くなりました。何が変わって何が残ったのかを、条文の番号まで含めて整理します。

農地付き空き家とは何を指すか

「農地付き空き家」という名前の制度がある、と思っている人が多いのですが、正確には制度名ではありません。空き家と、それに隣接する農地をセットで売り買い・貸し借りできるようにする自治体の取り組みの総称です。国土交通省は『農地付き空き家』の手引きを平成30年3月に作成し、令和6年10月に改訂しています。内閣府地方創生推進事務局も農地付き空き家関連のページで、空き家と農地等を併せて情報提供することが有効な方策の一つだと位置づけています。

手引きの概要資料（PDF）に載っている兵庫県宍粟市の物件例が、規模感をつかむのにちょうどいい材料です。延床面積157平方メートル、宅地507平方メートル、農地206平方メートル（地目は畑）、参考価格100万円。畑206平方メートルは約62坪で、家庭菜園としては広いほうですが、専業で食べていける面積ではありません。農地付き空き家で流通しているのは、だいたいこのスケールです。

注意したいのは、家と農地で手続きが二本立てになる点です。家は売買契約と所有権移転登記で完結しますが、農地はその前に農業委員会の許可（農地法第3条）を通す必要があります。許可が下りなければ農地の権利は移りません。

2023年4月に消えた下限面積要件

農地付き空き家が長いあいだ広がらなかった最大の理由が、下限面積要件でした。福島市の農業委員会の説明によれば、農地法第3条の許可は従来、権利を取得したあとの経営面積が都府県で50アール、北海道で2ヘクタール以上になることを条件にしていました。50アールは5,000平方メートルです。206平方メートルの畑を買いたい人が、この壁を越えられるはずがありません。

そこで各地の農業委員会は「別段の面積」という特例を使ってきました。地域の実情に応じて、農業委員会の判断で下限を引き下げられる仕組みです。手引きの概要資料（PDF）によれば、兵庫県宍粟市は空き家バンクに登録する空き家と付随する農地を取得する場合に限り、下限を1アール（100平方メートル）に緩和していました。手引き本体（PDF）によれば、大分県竹田市は農業委員会の指定を受けた農地について0.01アールにまで下げています。制度を曲芸のように使って、ようやく100平方メートルの畑が売買できた、というのがそれまでの実情です。

この曲芸が不要になったのが、農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律（令和4年法律第56号）です。令和4年5月27日公布、令和5年4月1日施行で、農地の権利取得時の下限面積要件は廃止されました。国土交通省が手引きを改訂したのもこれが理由で、令和6年10月4日の報道発表は「農地取得時の『下限面積要件』の廃止等に対応」と改訂理由を明記しています。

農地法3条で残る3つの要件

ここが実際につまずく場所です。福島市の説明は、残る要件を条文の号数つきで挙げています。全部効率利用（第1号）、農作業常時従事（第4号）、地域との調和（第6号）の3つです。国交省の手引きも同じ3つを「農地の全てを効率的に利用すること」「必要な農作業に常時従事すること」「周辺の農地利用に支障がないこと」と平易に言い換えています。申請書を出す前に、自分の状況をこの3つに当てはめて棚卸ししてください。

三つのうち、移住予定者が一番引っかかりやすいのは第4号の常時従事要件です。週末だけ通う前提で「常時」と言えるのか、という判断は農業委員会ごとに幅があります。申請前に事務局へ相談し、想定している通い方で通るかを確かめておくと、契約日程の組み直しを避けられます。

もう一つ、2023年以降に増えた確認事項があります。国交省の手引きは、農業経営基盤強化促進法に基づく地域計画を作成している自治体では、原則として空き家とセットで農地の権利を取得する者を地域計画に位置付ける必要がある、としています。下限面積が消えた代わりに、地域計画との整合という論点が加わった形です。物件の所在地で地域計画が作られているかどうかも、事務局に確認する項目に入れておいてください。

空き家バンク経由だと何が違う

下限面積要件が消えた今、「空き家バンクを通す意味はもうないのでは」と考える人もいると思います。数字を見ると、そうでもありません。国交省『農地付き空き家』の手引き本体（PDF）の第3章に載っている5自治体の実績は次のとおりです。兵庫県宍粟市は平成28年4月開始で令和5年12月末までに59件成約（同時点の登録31件）、兵庫県佐用町は平成29年1月開始で38件成約（登録24件）、島根県雲南市は平成24年11月開始で48件成約（令和5年10月時点）、大分県豊後高田市は平成27年から16件成約（令和5年10月時点）、大分県竹田市は令和3年から令和5年の間に8件登録・うち6件成約（令和6年3月時点）です。

これらの自治体が提供しているのは、面積の緩和そのものではなく窓口の統合です。竹田市は以前、空き家情報は総合政策課、就農相談は農政課、農地情報は農業委員会、起業相談は商工観光課と窓口が分かれていたものを、移住相談のワンストップ化で一本にまとめました。市の農政課、農業委員会、県振興局の就農担当、総合政策課が組織の枠を超えて一緒に相談を受け付けるため、融資制度・補助制度・農地情報・空き家情報をまとめて得られます。雲南市は空き家バンクのサイト上で「家庭菜園」を楽しめる物件を抽出できる仕様にし、物件詳細で付属農地の情報を出しています。豊後高田市も「農地付き物件」の絞り込みを用意しています。

つまり空き家バンク経由の価値は、「法的な特例」から「手続きの短縮と情報の一元化」に移りました。許可の要件は個人で申請しても自治体の紹介でも同じですが、相談先を探す手間が減ります。農業委員会の許可は総会での議決を経るため、月1回しか判断の機会がない地域もあります。ここを知らずに決済日を先に決めると、確実に慌てます。

耕さない農地に起きること

買ったはいいが草だらけ、というのが農地付き空き家で最も現実的な失敗です。そして農地は、放置していても誰にも気づかれない資産ではありません。農林水産省の遊休農地対策のページは、農地法第30条に基づいて農業委員会が農地の利用状況を調査すること、遊休農地の所有者に対して利用意向調査を行うことを説明しています。福岡市農業委員会は、農地法第30条に基づいて年一回利用状況調査を実施し、第32条に基づいて遊休農地の所有者に意向調査を行うと明記しています。

流れはこうです。年1回の利用状況調査で遊休農地と判定される。次に利用意向調査が来て、自分で耕すのか、農地中間管理機構を通じて貸すのか、所有権を移転するのかを選ぶ。答えたとおりに取り組まなければ、農業委員会から農地中間管理機構と協議すべきことを勧告されます。

運営者も地方の実家が数年のうちに空き家になる見込みで、相続や活用を当事者として調べている側です。空き家の管理計画を立てるときに農地が一枚でも付いていると、検討する項目が一気に増えます。だからこそ、買う前に「誰が、どの頻度で草を刈るか」を決めておく価値があります。

農地を維持するための道具

200平方メートル前後の畑を、年に何回手入れするか。夏場の雑草は放っておけば1か月で腰の高さになります。現地に住むなら月2回、片道2時間の二拠点なら最低でも月1回は必要になる計算です。ここで必要な道具は、農業機械というより「草を止める道具」と「土を起こす道具」の2つに分かれます。

購入のタイミングについて。2026年9月19日〜24日ごろに楽天お買い物マラソンが開催されると予想されますが、9月16日時点で楽天からの公式発表はまだ出ていません。開催が発表されてから買うなら、草刈機と耕運機を別の店舗で買い回りに乗せる、という組み方ができます。急ぐ必要がない道具なので、農地法3条の許可が下りてから注文しても遅くありません。

契約前に確認する7項目と次の一歩

ここまでの内容を、現地に行く前と行った後で使えるチェックリストにまとめました。印刷するかスクリーンショットして、農業委員会事務局と空き家バンク担当課に聞く順番で並べてあります。

1から3は電話で先に潰してから現地に行くのが効率的です。1で「農地ではない」と分かれば3条許可の話は丸ごと消えますし、2で農用地区域内だと分かれば将来の増改築の自由度が変わります。内見と同じ日に農業委員会事務局へ寄れるよう、訪問前にアポイントを取っておいてください。

物件探しの入口を広げたい人は空き家バンクの登録方法をまとめた記事を、移住先そのものを比較したい人は空き家バンクと移住支援が手厚い自治体のランキングを先に読むと、農地付き物件を扱っている自治体の当たりが付けやすくなります。制度全体の地図がほしいときは古民家・空き家まとめが入口になります。

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農地付き空き家は、2023年4月の下限面積要件の廃止で「買えない物件」から「手続きを踏めば買える物件」に変わりました。残っているハードルは面積ではなく、全部効率利用・常時従事・地域との調和という3つの中身です。どれも書類で取り繕うものではなく、自分がその畑とどう付き合うつもりかの説明です。物件を見つけたら、まず農業委員会事務局に電話して、その土地が農地に当たるかと総会の日程の2つを確かめる。そこから先の段取りは、ずいぶん組みやすくなります。

参考にした情報

• 国土交通省『農地付き空き家』の手引きについて（平成30年3月作成／令和6年10月改訂）
• 国土交通省 報道発表「『農地付き空き家』の手引き」を改訂しました！（令和6年10月4日）
• 国土交通省『農地付き空き家』の手引きの概要資料（PDF）／全国版空き家・空き地バンクの掲載・成約件数（令和6年8月末時点）
• 国土交通省『農地付き空き家』の手引き 本体（PDF）／第3章 取組事例（宍粟市・佐用町・雲南市・豊後高田市・竹田市）
• 内閣府 地方創生推進事務局 農地付き空き家関連
• 福島市 農地取得に係る「下限面積要件」の撤廃
• 農林水産省 遊休農地対策について
• 福岡市 遊休農地の発生防止対策について（農地利用状況調査と遊休農地利用意向調査）

本記事は広告（アフィリエイトリンク）を含みます。制度の内容は2026年9月16日時点で各公式ページを確認したものです。実際の手続きや要件の判断は、物件所在地の農業委員会にご確認ください。