管理不全空家とは？【2026年】特定空家になる前にできる対策まとめ

「空き家をそのままにしているけれど、うちは大丈夫だろうか」と気になったことはありませんか。2023年12月に施行された改正空家法で「管理不全空家」という区分が新設されて以来、各自治体が実際の運用や判断基準の整備を進めており、2026年も基準の見直しや周知が続いています。

この記事では、姉妹記事「空き家の固定資産税が6倍に?【2026年】管理不全空家の勧告対象になる前にやるべきこと」で扱った固定資産税の話とは切り口を変え、「管理不全空家とはそもそもどんな区分なのか」「指定される前に自分でできることは何か」に絞って整理します。制度の細部は自治体ごとに運用が異なり、今後変更される可能性もあるため、確定していない部分は「〜とされています」「〜の見込みです」という書き方にしています。

管理不全空家とは何か

「うちの空き家はまだ大丈夫」と思っていても、制度上はもう一歩手前の段階に入っているケースがあります。管理不全空家とは、国土交通省の解説によると、令和5年（2023年）12月13日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」で新設された区分で、そのまま放置すれば将来「特定空家等」になるおそれがある状態の空き家を指します（出典: 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

これまでの制度では、倒壊の危険が著しいなど深刻な状態にならないと行政が動きにくいという課題がありました。管理不全空家は、その一歩手前の段階で市区町村長が指導・勧告できるようにし、早期の管理を促す狙いで設けられています。空き家対策全般の基礎知識は「古民家・空き家まとめ｜空き家探し・補助金・冬支度・移住のリアル【2026年版】」でも整理していますので、あわせて読んでみてください。

なお、判断基準そのものは国が大枠を示し、実際の運用は市区町村の条例や要綱に委ねられています。自治体によっては2026年度に基準を改定・明確化する動きも見られ、大府市のように2026年4月の条例改正にあわせて認定基準を更新した例も報道されています。お住まいの自治体の空き家対策担当窓口で、最新の基準を確認しておくと安心です。

指定の目安になる基準

「どこからが管理不全なのか、自分では判断しづらい」という声もよく聞きます。国交省が示す考え方や各自治体の認定基準（相模原市・海老名市などが公表）を見ると、おおむね次の3つの観点が目安とされています。

• 保安上のリスク：外壁材の剥落、屋根瓦のずれや破損、部材の落下・飛散のおそれなど、放置すれば倒壊や事故につながりかねない状態
• 衛生・防犯上のリスク：雑草や樹木の繁茂を放置したことによる害獣・害虫の発生、悪臭など
• 景観上のリスク：適切な管理が行われていないことで、周辺の景観を著しく損なっている状態

ポイントは、いずれも「今すぐ倒壊する」ような緊急事態ではなく、放っておくと進行するタイプの劣化だという点です。逆に言えば、外壁・屋根の点検や庭木・雑草の手入れといった日常的なメンテナンスで、進行を食い止めやすい段階でもあります。実際の該当・非該当の判断は自治体が個別に行うため、不安がある場合は自己判断せず、空き家がある市区町村の担当窓口に相談するのが確実です。

指定・勧告後にどうなるか

「もし指定されたらどうなるのか」を知っておくと、対策の優先度をつけやすくなります。管理不全空家に該当すると判断された場合、まず市区町村長から管理の指針に即した指導が行われ、改善が見られないと勧告に進む流れとされています。

勧告を受けると、土地の固定資産税を軽減している住宅用地特例の対象から外れ、税負担が最大6倍程度に増える可能性があるとされています。この固定資産税まわりの詳しい仕組みや試算については、姉妹記事「空き家の固定資産税が6倍に?【2026年】管理不全空家の勧告対象になる前にやるべきこと」で詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。この記事では、そうした事態を避けるために「勧告を受ける前に何をすればよいか」を中心に見ていきます。

また、空き家の管理と並行して見落とされがちなのが、名義や登記の整理です。相続した空き家をそのまま放置していると、管理不全空家の基準とは別に、相続登記の義務化という期限も近づいてきます。この点は「相続登記の義務化、うちの空き家は大丈夫？【2027年3月期限】今から準備しておきたいこと」で整理していますので、こちらも一緒に確認しておくと安心です。

外壁・屋根と庭のセルフメンテナンス

「専門業者に頼むほどではないけれど、何もしないのも不安」というときこそ、日常的なメンテナンス用品の出番です。管理不全空家の基準は「放置による劣化の進行」を問題視しているため、こまめな手入れで進行を遅らせられる部分が多くあります。

外壁のひび割れは、雨水が入り込むことで劣化が進みやすい箇所です。小さなひびのうちにDIY用の補修材で埋めておくと、破損の進行を抑えやすくなります。

外壁・屋根の状態が心配なら、自分で対処できる範囲を超えていないか一度プロに見てもらうのも一つの方法です。

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雑草の繁茂は、景観の悪化だけでなく害獣・害虫を呼び込む要因にもなります。防草シートを庭全体に敷いておけば、毎回草むしりをしなくても雑草の発生をある程度抑えられます。

庭木の枝が伸びすぎて隣家や道路にはみ出すと、景観上の指摘を受けやすくなるだけでなく近隣トラブルの原因にもなります。年に数回、自分で軽く剪定できる道具を用意しておくと、業者を呼ぶ頻度を減らせます。

留守中も安心な見守り対策

「遠方に住んでいて、こまめに様子を見に行けない」という方も多いのではないでしょうか。管理不全空家の基準には直接含まれませんが、人の出入りが少ない空き家は不法投棄や不審者の侵入といったトラブルも起きやすく、結果的に管理状態の悪化につながりやすいのが実情です。

配線工事が不要なソーラー式の防犯カメラなら、電気設備が止まっている空き家でも設置しやすく、スマホで映像を確認できるタイプが増えています。定期的な見回りと組み合わせることで、劣化や不審な変化に早く気づける体制を作りやすくなります。

よくある質問

Q. 空き家に住んでいなくても、指定されたらすぐ罰金がありますか？
A. 管理不全空家の段階では、まず指導・勧告が行われるとされており、直ちに罰金が科されるものではありません。ただし勧告を放置すると固定資産税の優遇が外れるなど負担増につながる可能性があるため、早めの対応が望ましいとされています。

Q. 自分の空き家が管理不全空家に該当するか、自分で判断できますか？
A. 明確な判断は自治体が行うため、外壁の破損や雑草の繁茂が気になる場合は、空き家対策の担当窓口に相談するのが確実です。多くの自治体が無料の相談窓口を設けています。

Q. すでに勧告を受けている場合、固定資産税はどうなりますか？
A. 住宅用地特例の対象から外れ、税額が増える可能性があるとされています。具体的な仕組みは姉妹記事「空き家の固定資産税が6倍に?【2026年】管理不全空家の勧告対象になる前にやるべきこと」で解説しています。

まとめ

管理不全空家は、2023年12月の法改正で新設された、特定空家になる一歩手前の区分です。外壁・屋根の破損、雑草の放置、害獣・害虫の発生といった「進行する劣化」が主な目安とされており、日常的なメンテナンスで対応できる部分も少なくありません。指定や勧告を受けてから慌てるのではなく、防草シートや補修材、見守りカメラなどを活用しながら、今のうちに管理の負担を減らしておくことをおすすめします。基準の詳細は自治体ごとに異なるため、不安な点は担当窓口に確認しておくと安心です。

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