【2026年】空き家を貸すといくら稼げる？賃貸・古民家カフェの収益シミュレーション

「相続した実家が空き家のまま」「地方に古民家を買ったものの使い道に迷っている」——そんな相談をよく見かけます。空き家 賃貸 収益化を検討するとき、選択肢は大きく2つです。ひとつは人に貸して家賃収入を得る「賃貸」、もうひとつは自分で店を構える「古民家カフェ」としての活用です。どちらも古民家の魅力を活かせますが、必要な資金も手間も収支の考え方もまったく違います。この記事では、それぞれの収益シミュレーションの考え方と、判断材料になる数字を整理します。

空き家の「貸す」には2つの道がある

「空き家を活用したい」と考えたとき、真っ先に浮かぶのが民泊かもしれません。民泊については以前古民家を民泊にリノベーションするには？で開業の流れをまとめましたが、今回はそれとは別の2つの選択肢を比べます。

ひとつは「賃貸」、つまり住居として人に貸して毎月の家賃を得る方法です。管理会社に任せてしまえば、自分は物件のオーナーとして関わる時間を最小限にできます。もうひとつは「古民家カフェ」として自分で店を経営する方法です。こちらは家賃収入とは違い、飲食業としての売上そのものが収入になりますが、その分、開業準備や日々の運営に自分の時間を投じる必要があります。

「とにかく手間をかけずに収入が欲しい」なら賃貸、「古民家という空間を活かして自分で何かをやりたい」ならカフェ、というのが大まかな方向性です。次の章から、それぞれの収支の考え方を具体的に見ていきましょう。

空き家を賃貸に出す場合の収益シミュレーション

賃貸経営の収益性を測る代表的な指標が「表面利回り」です。年間家賃収入を物件の取得・改修費用で割った数字で、一般的な区分マンション経営では5〜8%程度が目安とされることが多いようです。一方、空き家・古家を安く仕入れて再生するタイプの投資は、物件価格自体が低いぶん利回りが高く出やすく、15%を超える例、なかには20%を超える例も紹介されています（全国古家再生推進協議会の解説による）。たとえば築古の空き家を150万円ほどで購入し、100万円程度の最低限の改修を行って月5万〜7万円で貸し出すと、表面利回りは20%前後になるケースがあるとされています。

家賃相場については、地方の空き家・古民家は都市部の賃貸と比べてかなり幅があります。管理会社の解説では、地方の古い戸建ては月1万〜5万円程度、借主がDIYを前提に住む「DIY型賃貸」であれば月3万円前後が相場という声もあります。都市部の戸建て賃貸（2LDK〜3DK）が月6万〜30万円超まで地域差が大きいのとは対照的です。

ただし表面利回りは「満室が続く」前提の数字です。空室期間、固定資産税、修繕費、管理委託費を差し引いた実質利回りはもっと低くなります。数字だけを見て「必ず儲かる」と判断せず、あくまで目安として捉えることが大切です。

古民家カフェとして自分で経営する場合の収益と費用

古民家カフェは「空間そのものが商品」になる点が最大の魅力です。ただしその分、初期費用は賃貸よりずっと大きくなります。飲食店開業の情報サイトでは、古民家カフェの開業には少なく見積もっても500万円、一般的には1,000万〜1,500万円程度の資金を用意しておくとよいとされています。内訳の目安としては、古民家の購入費用が100万〜500万円程度、水回りや耐震補強を含むリフォーム費用が600万〜1,000万円程度という例が紹介されています。すでに自分が所有する古民家を使う場合は、購入費用がかからない分、什器・設備費とリノベーション費用、当面の運転資金が主な出費になります。

収入面では、家賃収入のような「決まった額」ではなく、客単価×来店数という飲食店特有の積み上げになります。立地条件が悪い地方の古民家では集客そのものが課題になりやすく、SNSでの発信や地域のイベントとの連携が売上を左右する場面も少なくないと言われています。実際のリノベーション費用感をつかみたい場合は、空き家バンクで見つけた”訳あり”古民家、リノベでどう変わった?で紹介した実例も参考になります。

飲食店営業許可や食品衛生責任者資格などの手続きも必要になり、賃貸に比べて開業までの準備期間は長くなりがちです。「古民家の雰囲気が好きだから」という気持ちだけで踏み出すのではなく、初期費用を回収できる見込みの売上ラインを事前に試算しておくことをおすすめします。

賃貸・カフェどちらが向いている？判断の目安

ここまでの内容を、判断しやすいように整理しました。

「まず手堅く家賃収入を試してみて、余力ができたらカフェに挑戦する」という段階的な進め方を選ぶ人もいます。逆に、地域のシンボルになるような立地の良い古民家であれば、最初からカフェとして勝負する価値があるケースもあるでしょう。どちらが正解というより、自分がかけられる資金と時間、そして古民家にどう関わりたいかで選ぶのが現実的です。

収益化前に押さえておきたい実務ポイント

賃貸に出すにしても自分で店をやるにしても、古民家ならではの弱点への対策は共通して重要です。空き家期間が長い物件は防犯面が心配ですし、木造の古民家は隙間風や足音の響きが入居者・来店客の満足度に直結します。こうした部分は大掛かりな工事をしなくても、市販のアイテムである程度カバーできます。

いずれも大掛かりな工事なしで試せる価格帯なので、賃貸に出す前の下準備や、カフェの内装を大きくいじれない予算のときの「まずできること」として検討してみてください。楽天お買い物マラソンや5と0のつく日など、楽天市場のポイントアップイベントに合わせて購入するとお得です（2026年9月時点の情報。日付指定のイベントは開催時期が変わるため、購入時に最新情報を確認してください）。

リノベ費用が重すぎるときの選択肢

ここまで賃貸とカフェの収益シミュレーションを見てきましたが、実際に見積りを取ってみると「思っていたより改修費用が高い」というケースは珍しくありません。特にシロアリ被害や柱の傾きなど構造部分の老朽化が進んでいる場合、表面的なリフォームだけでは対応しきれず、想定していた利回りや投資回収の計画が崩れてしまうこともあります。

そうした場合に検討材料になるのが「解体して更地にする」という選択肢です。更地にすれば、月極駐車場や資材置き場としての活用、あるいは土地としての売却など、賃貸・カフェ以外の活用の幅も広がります。もちろん解体には別途費用がかかるため、リノベーション費用と解体費用の両方を比較したうえで判断することが大切です。

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あくまで「選択肢のひとつ」であり、まずは複数の業者からリノベーション費用の見積りを取り、解体と比較したうえで判断することをおすすめします。

よくある質問

Q. 空き家を貸すのに必ず利回り15%以上を狙えますか？
A. いいえ、必ずそうなるわけではありません。物件の立地や状態、家賃設定によって大きく変わります。紹介した数字はあくまで公開されている事例の目安であり、確実な利回りを保証するものではありません。

Q. 古民家カフェは自己資金が少なくても始められますか？
A. 自己所有の古民家を活用し、水回りなど最低限の工事にとどめれば500万円前後からの例もあるとされていますが、飲食店営業許可の取得や運転資金も必要です。金融機関からの借り入れを検討する場合は、事業計画をよく精査したうえで判断してください。

Q. 賃貸とカフェ、両方を同時に検討してもいいですか？
A. 問題ありません。まず賃貸で家賃収入の実績を作り、資金と経験が貯まってからカフェに挑戦する、という段階的な進め方を選ぶ人もいます。

まとめ

空き家 賃貸 収益化を考えるとき、「賃貸」は初期費用を抑えて手間をかけずに収入を得たい人に、「古民家カフェ」は資金と時間をかけて自分の店を持ちたい人に向いています。どちらも紹介した数字はあくまで目安であり、「必ず儲かる」投資ではありません。空室リスクや老朽化の進行度合いを踏まえ、リノベーション費用と解体費用の両方を比較したうえで、自分に合った活用方法を選んでください。全体像を確認したい場合は古民家・空き家まとめ｜空き家探し・補助金・冬支度・移住のリアル【2026年版】もあわせてご覧ください。

本記事は広告（アフィリエイトリンクを含みます）。記事内の費用・利回りの数字は各引用元の情報時点のものです。制度や価格は変動するため、実際の活用・購入の際は最新情報をご確認ください。